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借地権の税務I

2009/07/13 カテゴリー: 相続税

(1)借地権をめぐる論点

借地権(定期借地権を除く)をめぐる税務上の論点は大きく分けて下記の4点があります。
(1)〜(3)は認定課税に関して、(4)は評価に関する論点です。

(1)個人と法人との取扱いの違い
(2)権利金の有無(入口課税)
(3)地代の大小(中途課税)
(4)底地及び借地権の評価(出口課税)

(1)個人と法人

借地行為が行われている場合、土地の所有権は地主にありますが、実際には土地の使用は制限されている状態です。従って未使用地である土地とは財産価値が違うはずです。このような観点から、地主においては土地の財産評価上減額がなされ、また借り手側には借地権としての財産価値が認められます。
例:本来貸与した際に得られる利益を認定課税し、かつ同額を相手に寄付・贈与していると捉えて課税関係を構築します。この点から認定課税の問題が生じます。

(2)権利金の有無(入口課税)

権利金授受の慣行がある地域において土地の賃貸借取引をおこなう場合、税務上、賃借人は土地の専属使用に対する対価を支払うことが合理的な活動と捉えます。そのため、権利金授受の慣行がある地域において権利金の収受がなされない場合、権利金の認定課税の問題が起こります。
ただし、「相当の地代」の支払や「無償返還の届出書」の提出がある場合には権利金の認定課税の問題は生じません。

(3)地代の大小(中途課税)

土地の賃借等の開始後に支払われる地代が適正かどうかが論点になります。
土地の賃貸借取引の当事者の一方が法人の場合、通常の地代(場合によっては相当の地代)と比較して高額あるいは低額の場合に、地代の認定課税の問題が生じます。

(4)底地及び借地権の評価(出口課税)

借地行為が行われている場合、土地の所有権は地主にありますが、実際には土地の使用は制限されている状態です。従って未使用地である土地とは財産価値が違うはずです。このような観点から、地主においては土地の財産評価上減額がなされ、また借り手側には借地権としての財産価値が認められます。

原則的評価方法

土地の評価(地主)  =自用地評価額×(1−借地権割合)
借地権の評価(借地人)=自用地評価額×借地権割合