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マイホームを売った時の特例

2016/04/28 カテゴリー: 所得税 What's New

1. はじめに


マイホーム(居住用財産)を売ったとき所有期間の短期・長期に関係なく、譲渡所得から最高3000万円まで控除できる特例(居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例)があります。
居住用財産を譲渡した場合、納税者にとって非常に有利な特例です。
具体例を紹介して、要件を整理します。

2. 具体例


(1) 前提 

土地売却価額 7000万円 /土地取得価額 4000万円

建物売却価額 3000万円 /売却費用(仲介手数料等) 500万円

              建物帳簿価額 1000万円

             (建物取得価額 2000万円△減価償却費1000万円)

(2) 譲渡時 譲渡した時に特例の適用がある場合とない場合について、下記の表を
  ご覧ください。
 
     土地売却価額    建物売却価額 
売却価額 7000万円 + 3000万円 =1億円

     土地取得価額    建物取得価額   売却費用
売却費用 4000万円 + 1000万円 + 500万円=5500万円

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⇒3000万円の控除の適用がない場合と比較すると、上記のように300万円税額は異なります。

3. 適用要件


この特例は、マイホームを売却すれば誰もが適用できるわけではなく、一定の適用要件が定められています。
下記の要件を満たした場合、3000万円の控除を受けることができます。

(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
  なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目
  の年の12月31日までに売ること。

  (注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの
  要件全てに当てはまることが必要です。

①その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ住まな
 くなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

②家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他
 の用に供していないこと。

(2) 売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの
  交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の
  特例の適用を受けていないこと。

(3) 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受け
  ていないこと。

(4) 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の
  年の12月31日まで(注)に売ること。

(注)東日本大震災により滅失した家屋の場合は、災害があった日から7年を経過す  る日の属する年の12月31日までとなります。

(5) 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
  特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋
  で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

4. 適用を受けるための手続き


この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。
 また、確定申告書に次の書類を添えて提出してください。

(1) 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]
(2) マイホームを売った日から2か月を経過した後に交付を受けた除票住民票の写し
  又は住民票の写し

この除票住民票の写し又は住民票の写しは、売ったマイホームの所在地を管轄する市区町村から交付を受けてください。

(所法33、措法35、措令20の3、23、措規18の2、措通31の3−2、 31の3−14〜15、35−2、35−5、震災特例法11の6)