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住宅取得資金の贈与の非課税

2016/05/13 カテゴリー:所得税What's New

1. はじめに


 父母や祖父母などの直系尊属から住宅取得等のために現預金等の贈与を受けた場合、一定の金額については贈与税が非課税(以下、「住宅取得資金の非課税」といいます。)となります。
 この制度は、平成27年1月1日から平成31年6月30日までの間に、住宅取得のための資金の贈与受けた受贈者が、贈与を受けた年の翌年3月15日までに、その資金を自己の居住の用に供する家屋の新築若しくは取得、又はその増改築等の対価に充てて新築若しくは取得又は増改築等をし、その家屋を同日後遅滞なく自己の居住の用に供することが確実であると見込まれる場合に適用があります。
 住宅取得資金の贈与の非課税の適用を受けるためには、①受贈者の要件、②住宅取得資金の範囲、③居住用家屋及びその増改築等の要件の全てを満たす必要があります。
 上記要件のうち、②住宅取得資金の範囲、③居住用家屋及びその増改築等の要件については、贈与から工事完了の時期が重要になります。
 居住用家屋の増改築等をした場合に焦点をあて、資金の贈与から工事完了の時期までの留意事項を整理します。

【資金の贈与から工事完了の時期】
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2. 贈与の時期


(1) 住宅取得資金の範囲
 住宅取得等資金とは、受贈者が自己の居住の用に供する家屋を新築若しくは取得、又は自己の居住の用に供している家屋の増改築等の対価に充てるための金銭をいいます。

(2) 贈与の時期
 家屋の増改築等の代金を受贈者が立替払いした場合や住宅ローンの返済をするために受けた贈与については、住宅取得資金の贈与の非課税の適用を受けることができません。
贈与により住宅取得資金を取得してから増改築等の対価を支払うようご注意ください。

3. 工事完了の時期

(1) 増改築等の要件
 特例の対象となる増改築等とは、贈与を受けた者が日本国内に所有する自己の居住の用に供している家屋について行われる増築、改築、大規模の修繕、大規模の模様替その他の工事のうち一定のもので次の要件を満たすものをいいます。

 ①増改築等の工事に要した費用が100万円以上であること。なお、居住用部分の
  工事費が全体の工事費の2分の1以上でなければなりません。
 ②増改築等後の家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が専ら居住の用に供
  されること。
 ③増改築等後の家屋の登記簿上の床面積(区分所有の場合には、その区分所有する
  部分の床面積)が50平方メートル以上240平方メートル以下であること。
 ④増改築等に係る工事が、一定の工事に該当することについて、「確認済証の
  写し」、「検査済証の写し」又は「増改築等工事証明書」などの書類により証明
  されたものであること。

(2) 工事完了の時期
  住宅取得資金の贈与の非課税の適用を受けるためには、贈与を受けた翌年3月15日(申告期限)までに増改築等の工事が完了し又は工事が完了に準ずる状態(増築又は改築部分の屋根(骨組を含む。)を有している状態)にあることが必要です。工事の日程及び完了の時期について注意が必要です。

マイホームを売った時の特例

2016/04/28 カテゴリー:所得税What's New

1. はじめに


マイホーム(居住用財産)を売ったとき所有期間の短期・長期に関係なく、譲渡所得から最高3000万円まで控除できる特例(居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例)があります。
居住用財産を譲渡した場合、納税者にとって非常に有利な特例です。
具体例を紹介して、要件を整理します。

2. 具体例


(1) 前提 

土地売却価額 7000万円 /土地取得価額 4000万円

建物売却価額 3000万円 /売却費用(仲介手数料等) 500万円

              建物帳簿価額 1000万円

             (建物取得価額 2000万円△減価償却費1000万円)

(2) 譲渡時 譲渡した時に特例の適用がある場合とない場合について、下記の表を
  ご覧ください。
 
     土地売却価額    建物売却価額 
売却価額 7000万円 + 3000万円 =1億円

     土地取得価額    建物取得価額   売却費用
売却費用 4000万円 + 1000万円 + 500万円=5500万円

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⇒3000万円の控除の適用がない場合と比較すると、上記のように300万円税額は異なります。

3. 適用要件


この特例は、マイホームを売却すれば誰もが適用できるわけではなく、一定の適用要件が定められています。
下記の要件を満たした場合、3000万円の控除を受けることができます。

(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
  なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目
  の年の12月31日までに売ること。

  (注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの
  要件全てに当てはまることが必要です。

①その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ住まな
 くなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

②家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他
 の用に供していないこと。

(2) 売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの
  交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の
  特例の適用を受けていないこと。

(3) 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受け
  ていないこと。

(4) 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の
  年の12月31日まで(注)に売ること。

(注)東日本大震災により滅失した家屋の場合は、災害があった日から7年を経過す  る日の属する年の12月31日までとなります。

(5) 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
  特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋
  で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

4. 適用を受けるための手続き


この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。
 また、確定申告書に次の書類を添えて提出してください。

(1) 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]
(2) マイホームを売った日から2か月を経過した後に交付を受けた除票住民票の写し
  又は住民票の写し

この除票住民票の写し又は住民票の写しは、売ったマイホームの所在地を管轄する市区町村から交付を受けてください。

(所法33、措法35、措令20の3、23、措規18の2、措通31の3−2、 31の3−14〜15、35−2、35−5、震災特例法11の6)

『財産分与に係る譲渡所得について』

2016/04/01 カテゴリー:所得税What's New

◆相談内容


私には、妻と長女がいましたが、離婚調停後、離婚しました。
離婚の慰謝料として不動産等を妻へ渡し、現金500万円を支払いました。長女の養育費も支払うことになりました。
妻へ渡した不動産は、婚姻中に私が購入し、離婚当時は妻と長女が居住していました。
不動産の所有者を妻へ移転する登記を行いますが、税金は発生するのでしょうか。
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◆回答

<譲渡側(夫)>
財産分与をした夫は、土地と建物について、所得税が課せられる場合があります。

[課税譲渡所得金額]
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① 建物については、経過年数に応じた減価償却費を控除します。
② 特別控除の特例は、配偶者への譲渡の際は適用ありません。離婚後に譲渡した
 場合は3千万円の特別控除が受けられます。

<譲受側(妻)>
妻は分与を受けた日に、土地と建物を時価(1億円)にて取得し、後日、これらを売った際には財産分与日を基に長期譲渡か短期譲渡になるか判定します。
通常、贈与税の課税はありません。
登録免許税が課税されます。不動産所得税は、通常かかりますが、夫婦財産の清算を目的とする場合には課税されません。

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